22城首轮集中供地收官 多城围堵“马甲”拍地

2021-07-09 07:09:00

  ■记者 孙蔚

  随着6月29日武汉首场集中供地土拍的结束,22个重点城市首轮集中出让正式收官,总计成交住宅用地(含综合用地)878宗,土地出让金总额1.07万亿元。值得注意的是,除了各地纷纷设立土拍新规则以进一步稳定房价外,还严格禁止房企用“马甲”公司拍地,即同一地块中不得出现关联企业。

  多地土拍实施新规则

  据贝壳研究院统计,22城首批集中供地总计成交住宅用地(含综合用地)878宗,土地出让金总额为1.07万亿元,综合溢价率15.1%。贝壳研究院高级分析师黄卉接受《中国消费者报》记者采访时表示,从此轮集中土拍的结果可以看出,土拍规则的合理设定对稳定价格作用显著,城市热度分化加剧,长三角区域城市热度最高,而品牌房企表现更加突出,同时房地产市场存在进一步分化。

  据统计,此次22城首次集中供地,共有71%的住宅用地设定了土地价格上限,“限地价 控房价 竞配建/竞自持”的规则搭配更是成为多数城市的选择,以达到控制土地溢价率、控制房价、加大租赁房供给的目的,有效落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。此轮22城集中出让的综合溢价率为15.1%,这意味着土拍规则取得了良好的稳定地价的作用。

  在此次22城集中供地中,重庆、济南与武汉三城在拍地规则上皆未有限制,不过重庆规定部分地块竞拍的溢价率若超过50%,企业需在一个半月内缴清全额土地款。武汉则是在多数地块出让公告里标明基础配建、保障房、产业引入等需求,条件较严,定向性明显,对房企的项目运营能力要求高。

  而苏州、上海、郑州则实施规避价高者得的“一次性报价”规则。贝壳研究院高级分析师潘浩认为,这一创新性土拍规则除了能有效控制溢价率、达到稳地价效果,同时有助于实现公平竞争,避免土地成交过于集中在个别房企。

  “马甲”抢地被禁止

  与其他集中供地城市相比,最后出场的上海土地出让制度更加规范,除了求稳外,还明确严格禁止房企用“马甲”拍地,即同一地块中不得出现关联企业。

  上海市在此次土拍时强调,同一名申请人只能进行一次交易申请,含联合申请自然人及由其担任法定代表人或负责人的法人或其他组织,或者同一法定代表人/负责人的法人或其他组织,视为同一名申请人。凡申请人之间有直接或间接参股控股投资等关联关系的法人或其他组织,也视为同一名申请人。

  事实上,今年以来,已有多地发文禁止房企用“马甲”抢地。业内人士认为,此类举措有利于土地招拍挂市场的公平竞争,有利于政府有序向市场提供土地资源,对于稳定楼市价格具有积极意义。

  6月10日,东莞市发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》(试行),规定东莞土地参拍企业实缴出资必须大于0;参拍企业员工参保人数必须大于0;参拍企业连续报税1年以上,纳税大于0。这意味着,新注册的空壳公司将不能参与东莞土地拍卖。

  6月8日,南昌市出台的《南昌市人民政府办公室发布关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通知》称,严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买,“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求,并在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。

  5月21日,苏州发布《关于严格落实竞买要求的通告》,规定同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买,且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。对于违反规定的竞买人,将被认定为失信行为人,三年内不得参与苏州土拍。

  “围抢”干扰公平竞争

  在业内人士看来,房企设立“马甲”公司“围抢”地块,是很常见的做法。

  以苏州为例,在距苏州首批集中供地还有10多天的时间里,旭辉、绿城等多家千亿房企迅速成立数十家“马甲”公司。其中,最“壕”的一家房企两天内在江苏太仓新成立了15家房地产咨询公司,均由该房企100%持股,注册资本都为50万元,法定代表人也都是同一个人。

  一家品牌房企负责投资拍地的负责人对《中国消费者报》记者坦言:“现在土拍政策并不是特别完善,或者说政策还有漏洞。在每家企业都带‘马甲’的情况下,单打独斗相当于自动弃权,相信没有哪一家房企愿意这样做。”

  据记者了解,房企注册大量“马甲”公司抢地的行为与近些年来土拍规则的变化有关。过去各城市土地出让基本都是价高者得,这种模式下,天价地王不断涌现,土拍弊端凸显。为了将地价控制在合理范围内,保持市场理性,“触顶最高限价转为摇号、抽签”的拍地模式应运而生。

  如此一来,房企想要获得高热度地块,往往最后拼的是概率和运气。于是开发商们开始注册“马甲”公司,毕竟多一个“马甲”,就相当于多一个筹码,中签的概率就会增加。

  有房企负责人曾抱怨,大开发商的“马甲”公司一出手,土地拍卖的门槛马上就变高了,小开发商根本没了机会。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示,在拿地需要“摇号”的模式下,房企成立“马甲”公司的目的是提高竞拍成功率,但这种行为会提升溢价率、抬高参拍门槛,从而加剧房企之间的分化。

  中国城市经济专家委员会副主任宋丁也表示,房企采取多个“马甲”的方式拿地,实际上是干扰了土地市场的公平竞争,有违土地使用权招拍挂制度的公平、公正、透明。多城市禁止“马甲”公司参与土拍,说明这个问题具有共性,接下来各地会针对“马甲抢地”的现象,加大力度弥补政策漏洞。

(责任编辑:王婉莹)

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