房地产半年数据尘埃落定

2021-07-08 14:44:00

  今年上半年,我国房地产市场整体延续去年底的运行态势,商品房销售规模大幅增加,二手房市场调控力度亦在不断加强,土地市场在“稳”字当头中走向分化,物业上市潮仍未退却……在市场热度尚存的背景下,房企正积极营销,力争打赢窗口期,行业竞争进一步加剧。

  新房 市场趋稳 成交激活

  “整体平稳”一词,几乎是业内人士对今年上半年房地产市场的中肯评价。年初,部分热点城市延续去年末以来的市场热度,淡季不淡。同时,春节期间,一二线城市购房者的热情高涨,使一季度以来市场热度得以保持。

  据中指研究院统计数据显示,今年上半年百城新建住宅市场整体较为平稳,价格累计涨幅较去年同期有所扩大,但涨幅仍处近年同期较低水平。“累计来看,今年上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期扩大0.43个百分点至1.70%。”中指研究院相关负责人如是说。

  分城市群看,今年上半年,66城新房市场同比增速回落至40%左右,其中二季度一线城市新房成交活跃度全面走稳,二线城市保持增长,三四线城市二季度新房市场成交量当季同比下滑6个百分点。

  由此可见,市场关注度仍聚焦在一二线高能级城市,业内人士预计未来一二线城市仍为总体成交量增长的主要动力。

  此外,值得一提的是,今年上半年我国房屋新开工及房屋施工面积同比均有所增长。其中1-5月,全国房屋新开工面积7.4亿平方米,同比增长6.9%;全国房屋施工面积为84.0亿平方米,同比增长10.1%;房屋竣工2.8亿平方米,同比增长为16.4%。

  二手房 热度较高 平稳趋升

  据贝壳研究院监测,今年上半年重点50城二手房整体成交量同比增长约六成,较去年下半年增长12%;交易额同比增长约65%,较去年下半年增长约14%。

  值得关注的是,今年1-5月,30个代表城市二手住宅月均成交面积约1768万平方米,同比增长74%,与去年同期相比,增幅近四成。分析人士认为,今年春节各地受“就地过年”政策影响,重点城市楼市淡季效应明显弱化,需求延续春节前热度,短期市场情绪较高,热点城市二手房置业需求积极释放,1-5月30城二手住宅整体成交规模居历史同期相对高位。

  贝壳研究院高级分析师黄卉指出,与去年下半年相比,重点50城中超过60%的城市上半年二手房成交量实现增长,城市多为重点二线城市及长三角区域较发达的三线城市。其中福州、绍兴、合肥、苏州等成交量增速在40%以上,长沙、重庆、泉州、常州等17个城市增速在20%-40%之间。

  虽然市场热度较高,但业内人士指出,今年上半年百城二手房价格整体呈现出平稳态势以及较强的韧性。据中房指数系统统计显示,今年上半年百城二手住宅价格累计上涨2.56%,涨幅较去年同期扩大0.84个百分点。其中仅6月,百城二手住宅均价就达到15888元/平方米,同比上涨3.84%,环比上涨0.49%。

  信贷 规模收缩 趋向谨慎

  开年以来,房企融资供需两端受到“三道红线”新规及1月1日正式实施的房地产贷款集中度管理制度影响,融资环境进一步收紧。相比往年看,今年上半年房企融资发债的整体数据并不乐观。

  贝壳研究院数据显示,今年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元,同比下降16%,规模累计增速连续两年下降;融资规模也较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。

  “仅从6月看,房企境内外债券融资规模约857亿元,环比增长32.5%,同比下降2.3%。其中,6月境内融资规模受5月低基数影响致环比增长56.5%。”贝壳研究院高级分析师潘浩指出,房企的融资能力直接代表了企业的可持续发展能力,“三道红线”在一定程度上约束了房企的融资冲动,使房企在融资方面更加谨慎。

  此外,6月25日,央行召开的2021年第二季度例会上强调:“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度,把握好政策时度效,保持流动性合理充裕,保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,保持宏观杠杆率基本稳定,维护经济大局总体平稳,增强经济发展韧性。”业内人士指出,货币政策整体稳健下,房地产贷款总量不会失速下滑。

  土地 新政落地 分化明显

  中指研究院数据显示,2021年上半年,全国土地市场整体供求量均同比下滑约6%,土地出让金总额2.93万亿元,同比上涨12%。

  从成交土地楼面均价和溢价率看,根据Wind与中国银行研究院数据,全国土地价格整体较高。开年以来,100个大中城市住宅类用地楼面成交均价同比涨幅均在两位数以上,溢价率平均达19.8%,高于上年同期平均水平。

  从城市能级来看,中指研究院数据显示,一线城市土地供需同比走高,出让金较去年同比增长30.5%,溢价率同比下滑3.2个百分点。二线城市土地供应量较去年略降,成交量同比走低,成交均价同比上涨23.7%,总体成交金额同比大涨26%;三四线城市供应量同比小幅缩水,成交方面量跌价涨,同时,溢价率超越一二线城市,达到24%。

  2021年6月29日,武汉首轮集中供地土拍结束,22座重点城市首轮集中供地也在此完美收官,这场持续了超70天的全国性土拍大戏暂时落下帷幕。根据克而瑞数据,本轮集中供地共计出让含住宅地块782幅,成交金额达到10486亿元。

  “双集中”的供地格局不仅是土拍的转折点,也为企业展开了新的竞争格局。在这一轮的土拍中可以看出,依赖资金优势,规模房企、国企、央企利用良好条件“先发制人”。据统计,TOP50房企超过半数在22城土拍中有所斩获。

  物业 前辈守位 新人递表

  开年以来,“物管圈”依旧热闹。据克而瑞数据统计,进入2021年以来,先后有宋都服务、荣万家、新希望服务、越秀服务等物管企业于上半年成功上市。

  据恒生行业分类显示,截至6月30日,累计共有49家物管服务企业登陆港股市场。中指研究院预计,到今年年末,物管板块上市公司总数量有望超70家,较2019年年底增长超150%。

  新人层出不穷,前辈亦不甘示弱。同花顺数据显示,截至6月30日收盘,港股共有16家物业公司市值超过百亿港元,其中,碧桂园服务以2704亿港元独占鳌头,华润万象生活、恒大物业紧随其后,市值也超过千亿港元。

  同时,物管企业“大鱼吃小鱼”的状况也未停止。2月,蓝光发展发布公告,碧桂园物业香港拟收购蓝光嘉宝服务超64%的股份。3月,亿达中国控股有限公司发布公告表示,龙湖嘉悦物业将收购亿达物业服务集团有限公司全部股权。4月,融创服务发布公告称,融创服务附属公司融创服务投资将收购彰泰服务80%股权,收购事项完成后,彰泰服务将成为公司间接附属公司。

  未来,物管行业或将进一步分化,规模较小的企业有被边缘化被淘汰的风险。

  房企“千亿团”扩容 稳中求胜

  克而瑞数据显示,2021年上半年,受去年同期低基数影响,各阵营房企销售业绩同比大幅增长,千亿房企达19家,较去年同期的13家增加6家。其中,3000亿以上房企扩容至4家,除“碧恒万”外,融创以同比64%涨幅的3208亿元,跻身其中。

  除“3000亿超级”房企外,百亿房企阵容也在持续扩张。中指研究院表示,上半年百亿规模排房企增至132家,较去年同期增加25家。同时,TOP100房企销售额均值693.0亿元,同比增长40.0%;TOP100房企权益销售额共计5.0万亿元,市场份额为56.6%,上升2.1个百分点。

  再看房企的目标完成情况。根据上述研究院数据,2021年前6个月,重点监测房企年度平均销售目标完成率接近50%,较去年同期明显提高。具体来看,招商蛇口、华润、雅居乐、融创等企业,积极营销抢收回款,业绩目标完成率超50%;恒大、世茂、龙湖等企业目标完成率紧随其后。

  整体来看,2021年以来,房企把握市场需求释放节奏,加大线上线下营销力度,把握销售窗口期积极去化,力求掌握市场主动权。

  克而瑞指出,上半年房地产市场表现整体平稳,一季度淡季不淡,二季度市场热度延续。房企的主动出击,也进一步提振了楼市的整体表现。

  文/张鑫宇 齐悦

(责任编辑:施晓娟)

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